不動産売却は人生で何度も経験するものではなく、多くの方が知識のないまま進めてしまいます。その結果、契約内容の誤解や査定額への過信などから、思わぬ失敗やトラブルに発展するケースが少なくありません。
本記事では、売却前後で起こりやすい失敗例と、その回避策を具体的に解説します。信頼できる不動産会社選びに不安がある方は、比較検討できるおすすめの不動産会社一覧もあわせてご確認ください。
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会社選びの失敗例
不動産売却でつまずきやすいのが、最初の会社選びの段階です。媒介契約の仕組みや担当者の力量、査定額の妥当性を見極められないまま契約してしまうと、後になって不利な状況に気づくケースが目立ちます。
媒介契約に関するトラブル
不動産会社と結ぶ媒介契約には「専属専任」「専任」「一般」の3種類があり、それぞれ他社への依頼可否やレインズへの登録義務が異なります。
専属専任・専任媒介では自社での成約を優先するあまり、他社からの購入希望を意図的に取り次がない、いわゆる「囲い込み」が起こる可能性が指摘されています。
囲い込みが行われると、本来もっと早く、より良い条件で成約できたはずの売却活動が長期化し、機会損失につながりかねません。
囲い込みを防ぐには、レインズへの登録状況を定期的に自分で確認できる会社を選ぶことや、販売状況の報告を書面やメールなど記録に残る形で受け取ることが有効です。契約前に、どのような形で販売状況を共有してもらえるのかを具体的に確認しておくとよいでしょう。
| 媒介契約の種類 | 複数の不動産会社への依頼 | 自分で見つけた買主との直接契約 | レインズへの登録義務 | 売主への業務報告 |
| 専属専任媒介契約 | 不可 | 不可 | あり | 1週間に1回以上 |
| 専任媒介契約 | 不可 | 可能 | あり | 2週間に1回以上 |
| 一般媒介契約 | 可能 | 可能 | 原則なし | 原則なし |
担当者による対応不足
「大手だから安心」という理由だけで会社を選び、契約したところ、経験の浅い担当者が付いたという声も少なくありません。
経験の浅い担当者は、売却活動全体の見通しを立てる力や、価格交渉・トラブル対応の引き出しが不足していることがあり、結果として売却期間が延びたり、条件面で不利な合意をしてしまったりするリスクがあります。
また、質問への回答が遅い、対応が事務的で相談しづらいといった不満も、担当者の経験不足に起因することが多いようです。
会社のブランドだけでなく、実際に担当してくれる人がどのようなキャリアを持ち、どの程度の実績があるのかを事前に確認することが、失敗を避けるための重要なポイントになります。
誤った査定額を信じて契約してしまった
複数の会社に査定を依頼した際、他社より明らかに高い査定額を提示されると、その会社に依頼したくなるのは自然なことです。
しかし、契約を獲得する目的で相場からかけ離れた高値を提示し、そのまま媒介契約を結ばせようとする会社が存在するのも事実です。
高い査定額をそのまま信じて契約してしまうと、実際には売れずに値下げを繰り返すことになり、結果的に売却期間が長引いたり、最終的な成約価格が当初の期待を大きく下回ったりする恐れがあります。
査定額を提示された際は、その根拠となる周辺の取引事例や算出方法を必ず確認し、複数社の査定を比較したうえで、現実的な価格帯を見極めることが重要です。
売却後の失敗
不動産の売却は、引き渡しが完了すれば終わりというわけではありません。売却後の確定申告や納税の場面でも、知識不足によって余計な負担を背負ってしまう失敗が起こりがちです。
| 売却後に起こりやすい失敗 | 関係する制度・税金 | 何が問題になる？ | 回避するためのポイント |
| 利用できる特例を申告しない | 居住用財産の3,000万円特別控除など | 本来減らせた可能性のある税負担をそのまま負う | 売却前から適用要件・必要書類を確認する |
| 譲渡損失を申告しない | 損益通算・繰越控除など | 他の所得との相殺や翌年以降への繰越を利用できない可能性がある | 損失が出そうな段階で対象要件を確認する |
| 納税資金を残していない | 譲渡所得に対する所得税・住民税 | 売却代金を使った後に納税資金が不足する | 売却前後に納税額の目安を試算し、資金を確保する |
利用できる特例を申告せず必要以上に納税した
マイホームを売却して利益が出た場合、一定の要件を満たせば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」など、譲渡所得を圧縮できる特例が用意されています。
しかし、こうした特例は自動的に適用されるものではなく、確定申告の際に自分で申告し、必要書類を提出しなければ利用できません。
特例の存在を知らなかった、あるいは申告の手間を後回しにしてしまったために、本来は控除できたはずの税額をそのまま納めてしまうケースは珍しくありません。
特例には売却時期や居住実態などの要件があるため、売却前の段階で自分が対象になり得るかどうかを確認し、必要書類をあらかじめ把握しておくことが大切です。
損失が発生したにも関わらず損益通算を利用しなかった
不動産の売却では、購入時より価格が下がり、譲渡損失が発生することもあります。
マイホームの買い替えなど一定の要件を満たす場合、この譲渡損失を給与所得など他の所得と相殺できる「損益通算」や、控除しきれない損失を翌年以降に繰り越せる特例が設けられています。
この制度を知らずに申告をしなかったために、本来であれば軽減できたはずの所得税・住民税の負担をそのまま抱えてしまう方も見られます。
損益通算・繰越控除にはローン残高や居住期間など細かな要件があるため、損失が出そうな売却を検討している場合は、確定申告の時期を待たず、早い段階で制度の対象になるかどうかを確認しておくことが望ましいでしょう。
納税資金を用意できなかった
不動産売却で利益(譲渡所得)が発生すると、所得税・住民税に加えて、売却翌年には想定していなかったタイミングで納税が必要になります。
売却代金を住み替え先の購入費用や生活費にあてた結果、翌年の納税時期に必要な資金が手元に残っておらず、資金繰りに苦労するケースが少なくありません。
特に、譲渡所得税は売却した年の翌年に一括で納めるのが原則であるため、売却益が出た場合はあらかじめ納税額の目安を試算し、手元資金の一部を確保しておくことが失敗を避けるうえで重要になります。
トラブルや失敗を回避するためのポイントは？
ここまで見てきた失敗やトラブルの多くは、事前の準備と会社選びの工夫によって防ぐことができます。ここでは、実際に売却を進める前に押さえておきたい具体的なポイントを紹介します。
査定の依頼は最低でも3社から取得する
1社だけの査定額を鵜呑みにしてしまうと、その金額が適正なのか、それとも契約獲得のために吊り上げられたものなのか判断できません。
査定は最低でも3社以上に依頼し、提示された金額を比較することで、相場から大きく外れた査定額に気づきやすくなり、根拠の薄い高値査定に惑わされるリスクを抑えるうえでも有効でしょう。
また、複数社とやり取りをする中で、担当者の対応力や説明の分かりやすさも自然と比較できるようになります。査定額の高さだけでなく、その金額に至った根拠の説明が丁寧かどうかも、依頼先を見極める重要な判断材料になります。
査定書で確認すべき項目
査定書を受け取ったら、金額の大小だけで判断するのではなく、その内訳や根拠を確認することが重要です。
特に、近隣の取引事例(成約事例)がどの物件を基に算出されているか、価格を左右する要因(築年数・立地・接道状況など)がどのように評価に反映されているかは、必ず確認しておきたい項目です。
査定額の算出根拠が具体的に示されていない場合や、質問に対して曖昧な回答しか返ってこない場合は、その査定額の信頼性そのものを慎重に見極める必要があります。数字だけでなく、その裏付けまで確認する姿勢が、誤った判断を避けることにつながります。
売却スケジュールには余裕を持っておく
不動産売却は、媒介契約から内覧対応、価格交渉、引き渡しまで、想定より時間がかかることが少なくありません。
転勤や住み替えなどで売却期限が決まっている場合、スケジュールに余裕がないと、焦りから相場より低い価格での値下げや、条件面で不利な交渉に応じてしまいやすくなります。
余裕のある売却計画を立てるためには、一般的な売却活動に数か月単位の期間がかかることを前提に、早めに情報収集や査定依頼を始めることが大切です。時間的な余裕は、そのまま交渉における心理的な余裕にもつながります。
自分に合った売却の進め方や信頼できる不動産会社を知りたい方は、おすすめの不動産会社一覧をご覧ください。
不動産会社の担当者を見極める質問
契約前に担当者へいくつか質問を投げかけることで、対応力や誠実さ、囲い込みのリスクなどをある程度見極めることができます。ここでは、実際の商談で確認しておきたい質問例を紹介します。
| 確認する項目 | 担当者への質問例 | 確認したいポイント | 注意したい回答 |
| レインズ・販売状況 | 「レインズにはいつ登録しますか？」「問い合わせ状況はどのように報告されますか？」 | 登録時期・報告頻度・報告方法を具体的に説明できるか | 登録や報告方法について回答が曖昧 |
| 経験・実績 | 「このエリア・物件種別の取引経験はどの程度ありますか？」 | 具体的な取引件数や事例を説明できるか | 「得意です」など抽象的な回答のみ |
| 売却計画 | 「どのくらいの期間で売却できそうですか？」 | 根拠のある売却スケジュールを提示できるか | 根拠なく「すぐ売れます」と断言する |
| 想定される課題 | 「この物件を売る際に考えられる課題はありますか？」 | デメリットや課題、その対策まで説明できるか | メリットしか説明しない |
レインズへの登録状況や販売状況の報告方法を聞く
「レインズにはいつ登録し、どのように確認できますか」「他社からの問い合わせ状況はどのくらいの頻度で、どんな形で報告してもらえますか」といった質問は、囲い込みのリスクを見極めるうえで有効です。
登録の時期や報告方法について具体的かつ即答できる担当者であれば、日頃から販売状況を正確に把握・管理している可能性が高く、逆に曖昧な回答しか返ってこない場合は注意が必要です。
書面やメールなど、記録に残る形での報告を依頼できるかどうかもあわせて確認しておくと、後から状況を振り返りやすくなります。
これまでの取引実績や得意なエリア・物件種別を聞く
「これまでにこのエリア・この物件種別の取引をどのくらい担当されましたか」という質問は、担当者の経験値を測るうえで役立ちます。
具体的な取引件数や事例を交えて説明できる担当者であれば、実務経験を踏まえた提案が期待できるでしょう。反対に、抽象的な回答に終始する場合は、経験が十分でない可能性も考えられます。
得意なエリアや物件種別が自分の売却物件と一致しているかどうかも、担当者選びの重要な判断材料になります。回答の具体性そのものが、経験値を測る手がかりになると考えてよいでしょう。
売却活動のスケジュールと想定される課題を聞く
「今回の物件であれば、どのくらいの期間で売却できると想定していますか」「販売中にどのような課題が想定されますか」といった質問は、担当者が物件の特性をどこまで理解しているかを確認するのに役立ちます。
具体的なスケジュール感や、想定される課題・その対策まで踏み込んで説明できる担当者は、売却活動全体を見通す力があると判断しやすいでしょう。
逆に「すぐ売れます」といった根拠の薄い楽観的な回答しか得られない場合は、慎重に他の担当者とも比較検討することをおすすめします。担当者との相性や実績をじっくりと比較検討したい方は、おすすめの不動産会社一覧もあわせてご覧ください。
おすすめ3社紹介
ここまで紹介してきた失敗やトラブルを避けるためにも、複数の不動産会社を比較したうえで依頼先を選ぶことが大切です。ここでは、対応エリアや強みが異なる3社の特徴を紹介します。
| 会社名 | 主な特徴 | 売却方法・得意分野 | 特に向いている人 |
| センチュリー21プラッツ不動産販売（プラッツ不動産販売株式会社） | 吹田市江坂町を拠点とした地域密着型。センチュリー21のネットワークを活用 | 売買仲介・不動産買取・空家・相続物件・任意売却など | 吹田市・豊中市・淀川区・箕面市周辺で売却したい人、相続・空家なども相談したい人 |
| 吹田土地買取センター（アイワホーム株式会社） | 吹田市を中心に展開する地域密着型の不動産会社 | 直接買取・仲介。戸建て・土地・相続・空家など | 地域密着の会社を重視する人、早期の現金化を希望する人 |
| 三井のリハウス（三井不動産リアルティ株式会社） | 全国規模の店舗・販売ネットワークを持つ大手不動産仲介ブランド | 不動産売買仲介・査定・売却後のサポートなど | 大手の販売ネットワークやサポート体制、ブランド力を重視する人 |
センチュリー21プラッツ不動産販売（プラッツ不動産販売株式会社）
| 屋号 | センチュリー21プラッツ不動産販売 |
| 会社名 | 株式会社プラッツ不動産販売 |
| 住所 | 〒564-0063 大阪府吹田市江坂町1-13-41 江坂NKビル1F |
| 電話番号 | 0120-31-1414 |
| 公式サイトURL | https://www.platz-f.net/ |
センチュリー21プラッツ不動産販売は、大阪府吹田市江坂町に拠点を構えるプラッツ不動産販売株式会社が運営する、世界最大級の不動産ネットワーク「CENTURY21」の加盟店です。
2017年7月に設立され、江坂駅から徒歩3分という好立地を活かし、吹田市・豊中市・淀川区・箕面市を中心に不動産売却・査定・買取のサポートを行っています。
同一屋号で売買・賃貸を両方取り扱う不動産仲介フランチャイズとして全国店舗数No.1というセンチュリー21のネットワーク力を背景に、地域密着の営業活動を展開している点が強みです。
売買仲介だけでなく、即金での不動産買取や、空家・相続物件、任意売却の相談にも対応しており、経験豊富な営業スタッフが無料査定から売却完了までを一貫してサポートします。
吹田市・豊中市・淀川区・箕面市エリアで不動産の売却を検討している方や、相続・空家の扱いに困っている方、できるだけ早く現金化したい方に向いている不動産会社です。
◯センチュリー21プラッツ不動産販売のHPでくわしく確認する
◯センチュリー21プラッツ不動産販売の紹介記事でくわしく確認する
センチュリー21 プラッツ不動産販売（株式会社プラッツ不動産販売）の評判・口コミは？利用者の本音を編集部が徹底解説！
吹田土地買取センター
| 屋号 | 吹田土地買取センター |
| 会社名 | アイワホーム株式会社 |
| 住所 | 〒564-0026 大阪府吹田市高浜町9-9 アイワステーションビルV号館 |
| 電話番号 | 0120-055-395 |
| 公式サイトURL | https://suita-tochikaitori.com/ |
吹田土地買取センターは、1988年に創業したアイワホーム株式会社が運営する不動産会社で、大阪府吹田市高浜町に本社を構えています。
本店にあたる「吹田市の土地情報センター」を中心に、地域密着型の不動産買取・仲介サービスを長年にわたり展開してきました。地元・吹田市の不動産事情に精通し、15年連続で地域No.1の実績を積み重ねてきた点が、他社にはない大きな強みです。
自社による直接買取と仲介の両方に対応しており、直接買取の場合は仲介手数料がかからず、最短3日での現金化が可能な点も特徴です。
特に戸建て・土地の売却を得意としており、相続や空家、遠方に住んでいて管理が難しい物件の売却相談にも柔軟に対応しています。
地元密着の実績を重視する方や、スピーディーな現金化を希望する方、相続・空家物件の売却先を探している方に向いている不動産会社です。
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吹田土地買取センター（アイワホーム株式会社）の評判・口コミは？利用者の本音を編集部が徹底解説！
三井のリハウス
| 屋号 | 三井のリハウス 千里中央センター |
| 会社名 | 三井不動産リアルティ株式会社 |
| 住所 | 〒560-0082 大阪府豊中市新千里東町1-3-303-1 せんちゅうパル3F |
| 電話番号 | 0120-31-5431 |
| 公式サイトURL | https://www.rehouse.co.jp/sell/ |
三井のリハウスは、三井不動産グループの三井不動産リアルティ株式会社が運営する不動産仲介ブランドです。1975年に売買仲介業務を開始して以来、57年にわたって不動産売買を手がけ、累計取扱件数は100万件以上にのぼります。
全国売買仲介取扱件数40年連続No.1という実績を誇り、年間29万組以上の相談に対応する全国規模のネットワークと集客力が最大の強みです。
訪問査定の結果は早ければ2〜3日、最大でも1週間程度で受け取れるスピード感に加え、引き渡し後のリスクに備える「360°サポート」など、売却後まで見据えたアフターサポート体制も整っています。
全国区の実績とブランド力を重視する方や、大手ならではの手厚いサポート体制を求める方、複数エリアにまたがる不動産の売却を検討している方に向いている不動産会社です。
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まとめ
不動産売却では、媒介契約の仕組みや担当者の見極め、査定額の妥当性判断など、契約前の段階でつまずくと、売却後の税金や資金繰りにも影響が及びかねません。
失敗やトラブルの多くは、複数社への査定依頼や質問を通じた担当者の見極め、余裕を持ったスケジュール管理といった事前準備によって回避できます。
今回紹介した失敗パターンとチェックポイントを踏まえ、信頼できる不動産会社を選び、納得できる形で売却を進めていきましょう。自分に合った売却先を比較したい方は、おすすめの不動産会社一覧もあわせてご参照ください。
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